BIA24 - #1 PORADY PRAWNE: Zalanie mieszkania
Extra
#1 PORADY PRAWNE: Zalanie mieszkania
2017-01-07 19:19:53
Bia24.pl #1 PORADY PRAWNE: Zalanie mieszkania
Bia24.pl

Zalanie mieszkania może pociągnąć za sobą duże straty materialne. Jednak otrzymanie odszkodowania nie zawsze jest prostym zadaniem. Dlatego warto wiedzieć, do czego mamy prawo i co zrobić, gdy ktoś zaleje nam mieszkanie.

Rozmowa z adwokat Elizą Korsak z Białegostoku:


Bia24.pl: Na jakiej podstawie możemy domagać się odszkodowania za zalanie mieszkania?

Adwokat Eliza Korsak: - Przez długi czas uważano, że w przypadku zalania mieszkania np. przez sąsiada stosuje się art. 433 Kodeksu cywilnego (kc), w którym ustawodawca stwierdził, że "za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec".

Zgodnie z tym przepisem każdy, kto wywoła szkodę jednym z powyższych zachowań (wyrzuceniem, wylaniem lub wypadnięciem przedmiotu z pomieszczenia) jest odpowiedzialny za jej naprawienie. Istotnym był fakt, że winowajcą nie musi być właściciel, a mógł to być np. jego gość, bądź członek rodziny.

Jednak Sąd Najwyższy (SN) w uchwale z dnia 19 lutego 2013 r. stwierdził, że przepis art. 433 kc nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji. Jednocześnie wskazał on, że do szkód zalaniowych trzeba stosować przepis artykułu 415 kc: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia."


Bia24.pl: Co to oznacza w praktyce?

Adwokat Eliza Korsak: - Odpowiedzialność w tym przypadku kształtuje się na zasadzie winy i jest to dla nas mniej korzystne (w przypadku wcześniej wspomnianej regulacji z art. 433 kc sprawca szkody odpowiadałaby z mocy prawa). Za powstałą szkodę odpowiada ten, kto ją faktycznie spowodował. Oznacza to, że poszkodowany będzie musiał udowodnić nie tylko sam fakt zalania, ale także, że doszło do tego w wyniku zaniedbania lub działania sąsiada. Podkreślić należy, że SN nie miał na celu utrudnienia zdobycia odszkodowania za szkodę. Wskazał on, że trudność dowodowa w takiej sytuacji jest jedynie pozorna, ponieważ w praktyce jako poszkodowani będziemy w stanie udowodnić winę sąsiadowi np. poprzez istnienie plamy na suficie.


Bia24.pl: Jak w praktyce wyglądają trudności wynikające z tej uchwały?

Adwokat Eliza Korsak: - Uzyskanie jakichkolwiek informacji niezbędnych do ustalenia przyczyn zalania a także ewentualnej winy sąsiada zależy od dobrej woli naszego sprawcy. Może on odmówić odpowiedzi na nasze pytania, nie ma obowiązku wpuszczać ani nas, ani nikogo z administracji do swojego mieszkania. Oznacza to, że udowodnienie jego winy jest znacznie utrudnione, a wręcz niemożliwe. Kolejnym problemem będzie ustalenie, kto konkretnie ponosi odpowiedzialność za zalanie: może to być właściciel, domownik, znajomy, zarządca nieruchomości itp.

Każdą ze wskazanych osób obowiązują jednak odmienne reguły postępowania określone w przepisach prawa lub wynikające z zasad współżycia społecznego, co utrudnia określenie jej winy, wreszcie - związku przyczynowego pomiędzy tym zachowaniem, a szkodą.


Bia24.pl: Jaka może być forma odszkodowania?

Adwokat Eliza Korsak: - Najczęściej spotykaną formą będzie po prostu odszkodowanie pieniężne. Ale nie jest to zasada. Zgodnie z przepisami wymagane jest, aby uszkodzona rzecz została przywrócona do stanu sprzed zdarzenia wywołującego szkodę. A jeśli jest to niemożliwe, dopiero wtedy należy się odszkodowanie pieniężne. Oznacza to, że formą odszkodowania może być wynajęcie ekipy remontowej przez sprawcę szkody. Jednakże odszkodowania w formie pieniężnej są najczęściej spotykane. Wynika to z faktu, że to prosta i szybka forma złagodzenia konfliktu związanego z powstałą szkodą.


Bia24.pl: Jak mamy rozumieć pojęcie winy w tym przypadku?

Adwokat Eliza Korsak: - Czyjaś wina nie wynika tylko i wyłącznie z celowych działań. Może to być zwykłe zaniedbanie, które sąd uzna za winę. To może być brak okresowych kontroli instalacji wodnej w bloku przez przedstawicieli wspólnoty lub wynajętego w tym celu zarządcę czy specjalistę; a także - w przypadku mieszkańców - na przykład, gdy osoba mieszkająca w lokalu nie zauważa cieknącego kranu czy brodzika, które mogą doprowadzić do zalania. Podkreślić należy, że w czasie użytkowania lokalu do obowiązków właściciela należy wykonywanie zabiegów konserwacyjnych i napraw zużytych elementów instalacji i wyposażenia lokalu, w tym likwidowanie przecieków z instalacji niezwłocznie po ich pojawieniu się. Wszystkie te prace powinny być wykonane w zakresie obciążającym właściciela i na jego koszt.


Bia24.pl: Kto może być odpowiedzialny za zalanie nas?

Adwokat Eliza Korsak: - Jako pierwszy przykład został wskazany sąsiad. Ale nie tylko on może być odpowiedzialny za zalanie naszego mieszkania. Może to być również lecz spółdzielnia bądź wspólnota mieszkaniowa.


Bia24.pl: Czyli w przypadku zalania nie będzie odpowiadał właściciel wynajmujący mieszkanie lecz lokator?

Adwokat Eliza Korsak: - Zależy to od sytuacji. Każdy odpowiada bowiem za swoje czyny. Jeśli pojawi się szkoda, za którą winę ponosi najemca, ponieważ np. nie zakręcił wody na kąpiel i zalał sąsiada, to od niego należy domagać się odszkodowania. Jeżeli jednak zalanie nastąpi nie z winy najemcy, a ze względu na stan techniczny instalacji wodnej, to odpowiedzialność leży już po stronie właściciela, ponieważ to on powinien dbać o bezawaryjność. Należy zwrócić uwagę, iż ogólne reguły odpowiedzialności mogą być modyfikowane przez konkretne postanowienia umowy najmu. Odpowiednia polisa OC ochroni najemcę nawet przez sytuacją gdy zapomni zakręcić odkręcony kran. Należy jednak się zastanowić czy jest ono w ogóle potrzebne.


Bia24.pl: Co rozumiemy za część wspólną?

Adwokat Eliza Korsak: - O części wspólnej mówi się w przypadku m.in. mieszczących się w budynku pionów wodnych i kanalizacyjnych. Znajdujące się w lokalu elementy poziome instalacji wodnej należą do właściciela mieszkania. Granica odpowiedzialności właściciela za stan techniczny tych instalacji przebiega w miejscu, gdzie kończy się jego prawo odrębnej własności, czyli na tzw. zaworach odcinających montowanych przy pionach wody ciepłej i wody zimnej. W związku z tym awaria poziomych odcinków instalacji wodnej obciąża właściciela lokalu, a odpowiedzialność za stan techniczny pionów spoczywa na wspólnocie bądź spółdzielni mieszkaniowej. Za ten problem odpowiadać może też zarządca nieruchomości.


Bia24.pl: Co w momencie kiedy jest problem z ustaleniem winowajcy?

Adwokat Eliza Korsak: - Ustalenie winowajcy jest najważniejsze w przypadku roszczeń z zakresu zalania mieszkania. Jeśli nie da się ustalić niczyjej winy za zalanie, poszkodowany będzie remontował mieszkanie z własnych środków lub, jeśli posiada, z własnego ubezpieczenia mieszkania, o ile oczywiście zakres polisy obejmuje także ryzyko zalania.


Bia24.pl: Czy sprawca zalania zawsze płaci za wyrządzoną szkodę?

Adwokat Eliza Korsak: - Nie. Jeśli sprawca szkody udowodni, że do powstania szkody doszło bez jego winy, a szkoda została spowodowana w wyniku vis maior (tłum. siła wyższa, czyli zdarzenie zewnętrzne - przyp. red.), na co nie mamy wpływu i czego nie da się przewidzieć np. huragan. Zwalnia to z odpowiedzialności odszkodowawczej. Z odpowiedzialności odszkodowawczej sprawca będzie zwolniony także w przypadku kiedy udowodni, że szkoda powstała z wyłącznej winy poszkodowanego bądź osoby trzeciej. Jeżeli sprawca nie będzie ponosił odpowiedzialności, nie poniesie jej również jego ubezpieczyciel. Kolejnym przypadkiem, gdy sprawca nie poniesie odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę, jest sytuacja kiedy znajduje się on w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Okolicznościami wyłączającymi odpowiedzialność właściciela lokalu za zalanie sąsiada będzie przykładowo sytuacja, kiedy z powodu złego stanu zdrowia nie był zdolny do rozeznania skutków swojego czynu i nie miał świadomości własnej odpowiedzialności cywilnej za szkodę. Tak orzekł w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, w wyroku z dnia 16.11.2012 r. sygn. akt I C 43/11. W powyżej wskazanym stanie faktycznym doszło do zalania mieszkania sąsiada, jednakże w dniu zdarzenia sprawca z powodu rozległego uszkodzenia ośrodkowego układu nerwowego, rozległego udaru prawej półkuli mózgu z niedowładem nie był zdolny do rozeznania skutków swojego czynu i wysokości szkody w rozumieniu art. 425 kc oraz nie miał świadomości własnej odpowiedzialności cywilnej za szkodę.


Bia24.pl: Jakie kroki mamy podjąć w przypadku zalania naszego mieszkania?

Adwokat Eliza Korsak: - W związku z tym, że to poszkodowany ma obowiązek udowodnić fakt zalania, wysokość szkody, związek przyczynowy, a także winę osoby która zalała mieszkanie, od początku należy gromadzić stosowne materiały. Warto więc zrobić zdjęcie zalanej części mieszania np. łazienki, na których doskonale będzie widać rozmiar szkody i przyczynę zalania (np. plamę na suficie jasno świadczącą, że zalanie miało miejsca z mieszkania piętro wyżej). Można też spisać protokół zalania, na którym znajdzie się podpis właściciela lub najemcy lokalu, który był źródłem zalania, a jeszcze lepiej jego oświadczenie, że zalanie nastąpiło z zajmowanego przez niego lokalu. Protokół powinien zawierać również wykaz zniszczonych rzeczy. Ponadto należy zbierać wszystkie faktury i rachunki potwierdzające koszty remontu, a w przypadku poważniejszych szkód, warto uzyskać kosztorys rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli zaś sąsiad posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, należy uzyskać od niego numer polisy niezwłocznie zgłosić szkodę zakładowi ubezpieczeń. Szybkie zgromadzenie odpowiednich dokumentów pozwoli uniknąć długotrwałej i żmudnej "walki" o należne odszkodowanie. Pamiętać należy, że o fakcie zalania oprócz sprawcy należy jednocześnie zawiadomić spółdzielnię (wspólnotę). Warto też by ktoś ze spółdzielni (wspólnoty) obejrzał zalane mieszkanie i był obecny przy podpisywaniu protokołu.


Bia24.pl: Co w momencie kiedy sąsiad nie poczuwa się do winy i odmawia zapłaty odszkodowania?

Adwokat Eliza Korsak: - W tym przypadku należy spisany wcześniej protokół szkody wysłać do sprawcy (listem poleconym) jednocześnie dołączając wezwanie do zapłaty. Istotnym będzie tu potwierdzenie nadania przesyłki. Pismo to ma charakter pisma przedprocesowego wezwania do zapłaty, potwierdzenia nadania przyda się na ewentualnej rozprawie. Skierowanie sprawy na drogę sądową to następny krok, w przypadku jeżeli sąsiad w dalszym ciągu nie będzie poczuwał się do odpowiedzialności (wcześniej wezwania do zapłaty można ponawiać wielokrotnie). Podstawą dalszych działań będzie wystosowanie pozwu o zapłatę odszkodowania za wyrządzoną szkodę. Poszkodowany powinien zebrać wszystkie faktury i rachunki, które zgromadził podczas prac naprawczych. Warto mieć także świadków np. kogoś z administracji spółdzielni. Wszystko to warto dołączyć do pozwu. Podkreślam raz jeszcze, że w pozwie najważniejsze jest wskazanie kwoty, która pokryje wydatki na wyremontowanie zalanego mieszkania i pozwoli na wyrównanie innych szkód. I wszystko to musi być dokładnie udokumentowane.

Oczywistym jest, że jeżeli sprawcą szkody jest spółdzielnia (wspólnota) wszelkie pisma kierujemy bezpośrednio do tych podmiotów.


Bia24.pl: A jeżeli ja posiadam ubezpieczenie OC od zalania mieszkania?

Adwokat Eliza Korsak: - Cóż, w tym przypadku poszkodowany może zgłosić szkodę z własnego ubezpieczenia. Ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie, a następnie będzie dochodził roszczeń regresowych od sprawcy zalania.


Bia24.pl: Kto wybiera formę i sposób naprawienia szkody?

Adwokat Eliza Korsak: - Zgodnie z obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego: bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.

Jeśli naprawienie szkody ma nastąpić w postaci pieniężnej to kwota odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. Co istotne, nie można domagać się zapłaty za wykonane przez siebie roboty.


Bia24.pl: Co w sytuacji kiedy zostało zalane moje mieszkanie, a jednocześnie zostało zalane mieszkanie sąsiada mieszkającego pode mną? Kto wtedy ponosi odpowiedzialność?

Adwokat Eliza Korsak: - Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że za szkody powstałe przez zalanie mieszkania sąsiada odpowiada ten, kto ponosi winę za ich powstanie - uchwała SN z 19 lutego 2013 r. Wynika z tego, że sąsiad mieszkający "pod nami" nie może domagać się odszkodowania od nas (nie my zawiniliśmy). Ze swoimi roszczeniami powinien zwrócić się do sąsiada, z którego winy doszło do zalania. Jeśli jednak nie da za wygraną i pozwie nas do sądu, dokumenty wykorzystane w sprawie przeciwko sąsiadowi z góry posłużą i w tej sprawie.


autor BIA24
Ewa Sokólska
e.sokolska@bia24.pl
Zobacz również:
Wiecej